FONDO DE PROTECCIÓN AL ARRENDATARIO Y AL PEQUEÑO ARRENDADOR RESPONSABLE vs CONSIGNACIÓN DE CANON
Por: Félix Medina Bracho
Abogado
Abogado
Caracas.- La propuesta de crear un Fondo para la protección social al arrendatario y la protección a los pequeños arrendadores que respondan a la condición de débiles económicos y juridicos, fue realizada en las mesas de trabajo, por el equipo de la Misión Justicia Socialista, en los debates del Proyecto de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, que se llevan a cabo en la Comisión de Administración y Servicio de la Asamblea Nacional Bolivariana.
Dicha propuesta fue acogida con beneplácito por todo el colectivo, e incorporada en el articulo 5º del Proyecto Ley; tomando nuevamente relevancia cuando se trató el tema de la Consignación del Canon de Arrendamiento, lo que produjo discusiones muy calurosas sobre el tema, sobre todo cuando se llegó al punto, en dejar o eliminar la figura legal establecida en el Decreto 427 llamado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999).
La Consignación Arrendaticia actual, es un modo de oferta real de pago especial, implementada en la Ley de Arrendamiento, la cual, se da en un solo supuesto que es la negativa del Arrendador a recibir el pago del canon de arrendamiento, Art. 51 de Ley. Esta forma de pago solo iba a garantizar que el arrendatario no quedara insolvente y no diera motivo al Arrendador a demandar la Desocupación por falta de pago.
Como bien es sabido por todos, los Arrendadores no retiran esas cantidades por varias razones: 1º por que el Arrendador piensa que al retirar dicha consignación, convalidan el pago efectuado por ante el Tribunal, de tal manera que si no era retirada, podrían recurrir a la impugnación de la consignación realizada conforme a lo establecida en la ley. 2º. Por estar en desacuerdo en lo pagado, pues, consideran que el pago no se ajusta a los aumentos indiscriminados que el Arrendador realiza en franca violación de la ley y el decreto de congelación. 3º. Por que los Arrendadores, piensan que el depósito se pudo haber hecho fuera del lapso establecido en la ley, lo que permitía al Arrendador poder demandar el Desalojo por falta de pago. Lo que muchos Jueces y Juezas determinan en base a la consignación extemporánea, que se hacían fuera del lapso de 15 días que la Ley otorgaba al Arrendatario para hacerla; creando situaciones injustas e inhumanas, por lo que los jueces y juezas, sin tener una verdadera visión de la realidad, ni tomar en cuenta las circunstancias humanas del arrendatario; toman decisiones en contra del grupo familiar o individual arrendatario, decretando medidas de secuestro y desahucio de grupos familiares, con la excusa que solo se limitaban a la verdad de lo probado y comprobado en las actas procesales. 4º. Por ultimo, porque muchos de los Arrendadores han muerto, no dejan herederos, se encuentran desaparecidos sin ubicación y sin apoderados legales, o porque muchos de los poderes que se otorgaron se encuentran vencidos, imposibilitando el retiro de lo consignado. Estas causales obligan al Arrendatario a realizar dichas consignaciones.
Sin embargo, una vez puesto en vigencia el proyecto ley, el Juez o Jueza debe asumir un nuevo rol; teniendo que valorar no solo la extemporaneidad o no de la consignación realizada, sino que estaría obligado analizar las circunstancias que rodearon al inquilino para realizar el pago por consignación, tomando como norte que el Inquilino es el débil jurídico de la relación arrendaticia y que están por encima de cualquier valoración técnica legal, los derechos humanos inherentes del inquilino, lo que le daría una nueva perspectiva a las futuras decisiones que los Jueces o Juezas deban tomar. Pues, si el pago fue efectuado dentro o fuera del lapso que señala la ley vigente, no debería tener implicación alguna, ya que es más valorativo que el pago esté hecho y se haya cumplido con el mismo. Es por ello, que una vez aplicada la prescripción del Art. 1980 del Código Civil, no tendría sentido demandar la falta de pago del canon de arrendamiento que ya se ha consignado y que ha prescrito por no ser retirado.
Las demás causales establecidas para el Desalojo tanto en la actual ley, como en el proyecto de Ley no están sujetas a la consignación que se haya realizado.
Con respecto, a lo señalado por el diario capitalino El Nacional, sobre la entrevista realizada a los corredactores de la Ley de Arrendamiento de 1999, sobre los contratos en Prórroga Legal, donde indican que se deben consignar el canon ante el Tribunal. Es importante aclarar que al vencimiento del contrato y solicitado el término de la prórroga legal, (también desaparecida en el proyecto de ley), en el texto legal no se indica que en ese período se deba consignar el canon ante los Tribunales, esa es una afirmación errada, pues, ni en la prórroga legal ni en el procedimiento de consignación, se establece que el canon deba ser consignado ante el Tribunal. Ya que la Prórroga Legal una vez notificada en los mismo términos que señala la vigente ley, cuya notificación comúnmente se hace bien sea con un Tribunal o un Notario, para dejar prueba fehaciente de la practica de la notificación, es en ese momento, cuando comienza a surtir sus efectos y sólo desde la notificación realizada en el término legal establecido. Por lo que la aceptación del pago o no del canon de arrendamiento, por parte del arrendador en este periodo no implica la tacita reconducción o la aceptación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, como lo quiere hacer entender la Abogada Irma Lovera, ya que son dos figuras legales totalmente distintas.
La creación del Fondo de Protección es totalmente viable, de esta manera se le daría utilidad a más de 60 millardos de bolívares consignado sólo en el Tribunal 25º de Consignación del Área Metropolitana, que fomentaría la ayuda a las personas que lo requieran como lo establece el proyecto ley y como lo ha señalado el Diputado Diosdado Cabello.
También es falso suponer que el Fondo de Protección, va a estar únicamente alimentado de las consignaciones realizadas en los Tribunales, como lo expresa el articulo de El Nacional y reseñado en la página Web Noticias 24. Esto solo seria en el caso de las consignaciones que sean declaradas prescritas, vacantes o en condiciones similares, ya que esta figura desaparecería de la ley en discusión; por lo que el Fondo de Protección, también obtendría sus ingresos de las sanciones que el Proyecto Ley disponga y puedan ser destinados a este Fondo. Lo que le da un sentido lógico y jurídico a esta propuesta del Fondo de Protección.
Los propietarios-arrendadores que tengan consignaciones de cánones de arrendamiento ante los Tribunales, dispongan de ellos, y los que están actualmente retirando, esperar la sanción al proyecto de ley donde se impondrá la nueva metodología para esta circunstancia; reglas claras para el Arrendador y el Arrendatario.
Hay que aclarar que no todos los casos actuales de consignación, están involucrados a una demanda de Desalojo por falta de pago, como lo señala la publicación en El Nacional y Noticias 24. Existen muchas consignaciones a nivel nacional que obedecen a la circunstancia señalada en el Art. 51 de la vigente Ley, en consecuencia atribuirle a la consignación otras circunstancias ajenas a lo establecido serian falsas.
Con respecto al retardo judicial en los procesos inquilinarios, éste es debido, a que en la Ley de 1999 no se estableció un proceso legal acorde a la materia, sólo se limitaron a remitir el proceso, al mal llamado Juicio “Breve”, establecido en el Código de Procedimiento Civil.
Dicha propuesta fue acogida con beneplácito por todo el colectivo, e incorporada en el articulo 5º del Proyecto Ley; tomando nuevamente relevancia cuando se trató el tema de la Consignación del Canon de Arrendamiento, lo que produjo discusiones muy calurosas sobre el tema, sobre todo cuando se llegó al punto, en dejar o eliminar la figura legal establecida en el Decreto 427 llamado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999).
La Consignación Arrendaticia actual, es un modo de oferta real de pago especial, implementada en la Ley de Arrendamiento, la cual, se da en un solo supuesto que es la negativa del Arrendador a recibir el pago del canon de arrendamiento, Art. 51 de Ley. Esta forma de pago solo iba a garantizar que el arrendatario no quedara insolvente y no diera motivo al Arrendador a demandar la Desocupación por falta de pago.
Como bien es sabido por todos, los Arrendadores no retiran esas cantidades por varias razones: 1º por que el Arrendador piensa que al retirar dicha consignación, convalidan el pago efectuado por ante el Tribunal, de tal manera que si no era retirada, podrían recurrir a la impugnación de la consignación realizada conforme a lo establecida en la ley. 2º. Por estar en desacuerdo en lo pagado, pues, consideran que el pago no se ajusta a los aumentos indiscriminados que el Arrendador realiza en franca violación de la ley y el decreto de congelación. 3º. Por que los Arrendadores, piensan que el depósito se pudo haber hecho fuera del lapso establecido en la ley, lo que permitía al Arrendador poder demandar el Desalojo por falta de pago. Lo que muchos Jueces y Juezas determinan en base a la consignación extemporánea, que se hacían fuera del lapso de 15 días que la Ley otorgaba al Arrendatario para hacerla; creando situaciones injustas e inhumanas, por lo que los jueces y juezas, sin tener una verdadera visión de la realidad, ni tomar en cuenta las circunstancias humanas del arrendatario; toman decisiones en contra del grupo familiar o individual arrendatario, decretando medidas de secuestro y desahucio de grupos familiares, con la excusa que solo se limitaban a la verdad de lo probado y comprobado en las actas procesales. 4º. Por ultimo, porque muchos de los Arrendadores han muerto, no dejan herederos, se encuentran desaparecidos sin ubicación y sin apoderados legales, o porque muchos de los poderes que se otorgaron se encuentran vencidos, imposibilitando el retiro de lo consignado. Estas causales obligan al Arrendatario a realizar dichas consignaciones.
¿Que pasa con este dinero consignado?
El dinero queda depositado en la cuenta del Tribunal, quien rinde cuenta a la DEM, según sus auditorias e inspecciones y una vez transcurrido un lapso determinado, sin que sea retirado el dinero es pasado a una cuenta de inactivos. La propuesta traída a la mesa de trabajo, y que seria lo legal, es que se le aplique las normas de prescripción establecida en el Código Civil en su artículo 1980, que establece un período de 3 años en la obligación de pagar el arrendamiento, en consecuencia si el pago tiene 3 años para que prescriba la acción de ejercer el cobro del mismo, es lógico pensar, que los pagos realizados sin que sean retirados por ese lapso se le aplique la misma prescripción; en este caso, el dinero debería pasar al Estado quien podrá disponer de estos recursos, por lo que seria más útil que dicho capital pase a integrar el Fondo para la protección social al arrendatario y la protección a los pequeños arrendadores que respondan a la condición de débiles económicos y juridicos¿Qué pasaría con las consignaciones involucradas en los procedimientos judiciales?
Este supuesto, está dado en el caso de demandas por falta de pago, donde el Juez o Jueza, en la actualidad entra a valorar la consignación para determinar la falta de pago o no.Sin embargo, una vez puesto en vigencia el proyecto ley, el Juez o Jueza debe asumir un nuevo rol; teniendo que valorar no solo la extemporaneidad o no de la consignación realizada, sino que estaría obligado analizar las circunstancias que rodearon al inquilino para realizar el pago por consignación, tomando como norte que el Inquilino es el débil jurídico de la relación arrendaticia y que están por encima de cualquier valoración técnica legal, los derechos humanos inherentes del inquilino, lo que le daría una nueva perspectiva a las futuras decisiones que los Jueces o Juezas deban tomar. Pues, si el pago fue efectuado dentro o fuera del lapso que señala la ley vigente, no debería tener implicación alguna, ya que es más valorativo que el pago esté hecho y se haya cumplido con el mismo. Es por ello, que una vez aplicada la prescripción del Art. 1980 del Código Civil, no tendría sentido demandar la falta de pago del canon de arrendamiento que ya se ha consignado y que ha prescrito por no ser retirado.
Cuál novedad trae el Proyecto de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas
El proceso de Consignación, en el proyecto de ley se eliminó, al establecerse una única forma de pago que debe ser señalada en el contrato, y es el pago a través de una entidad bancaria, todo regularizado a través de internet, por lo que una vez depositado el canon de arrendamiento en el Banco ya surtiría valor probatorio para comprobar el cumplimiento de su obligación.Las demás causales establecidas para el Desalojo tanto en la actual ley, como en el proyecto de Ley no están sujetas a la consignación que se haya realizado.
Con respecto, a lo señalado por el diario capitalino El Nacional, sobre la entrevista realizada a los corredactores de la Ley de Arrendamiento de 1999, sobre los contratos en Prórroga Legal, donde indican que se deben consignar el canon ante el Tribunal. Es importante aclarar que al vencimiento del contrato y solicitado el término de la prórroga legal, (también desaparecida en el proyecto de ley), en el texto legal no se indica que en ese período se deba consignar el canon ante los Tribunales, esa es una afirmación errada, pues, ni en la prórroga legal ni en el procedimiento de consignación, se establece que el canon deba ser consignado ante el Tribunal. Ya que la Prórroga Legal una vez notificada en los mismo términos que señala la vigente ley, cuya notificación comúnmente se hace bien sea con un Tribunal o un Notario, para dejar prueba fehaciente de la practica de la notificación, es en ese momento, cuando comienza a surtir sus efectos y sólo desde la notificación realizada en el término legal establecido. Por lo que la aceptación del pago o no del canon de arrendamiento, por parte del arrendador en este periodo no implica la tacita reconducción o la aceptación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, como lo quiere hacer entender la Abogada Irma Lovera, ya que son dos figuras legales totalmente distintas.
La creación del Fondo de Protección es totalmente viable, de esta manera se le daría utilidad a más de 60 millardos de bolívares consignado sólo en el Tribunal 25º de Consignación del Área Metropolitana, que fomentaría la ayuda a las personas que lo requieran como lo establece el proyecto ley y como lo ha señalado el Diputado Diosdado Cabello.
También es falso suponer que el Fondo de Protección, va a estar únicamente alimentado de las consignaciones realizadas en los Tribunales, como lo expresa el articulo de El Nacional y reseñado en la página Web Noticias 24. Esto solo seria en el caso de las consignaciones que sean declaradas prescritas, vacantes o en condiciones similares, ya que esta figura desaparecería de la ley en discusión; por lo que el Fondo de Protección, también obtendría sus ingresos de las sanciones que el Proyecto Ley disponga y puedan ser destinados a este Fondo. Lo que le da un sentido lógico y jurídico a esta propuesta del Fondo de Protección.
Los propietarios-arrendadores que tengan consignaciones de cánones de arrendamiento ante los Tribunales, dispongan de ellos, y los que están actualmente retirando, esperar la sanción al proyecto de ley donde se impondrá la nueva metodología para esta circunstancia; reglas claras para el Arrendador y el Arrendatario.
Hay que aclarar que no todos los casos actuales de consignación, están involucrados a una demanda de Desalojo por falta de pago, como lo señala la publicación en El Nacional y Noticias 24. Existen muchas consignaciones a nivel nacional que obedecen a la circunstancia señalada en el Art. 51 de la vigente Ley, en consecuencia atribuirle a la consignación otras circunstancias ajenas a lo establecido serian falsas.
Con respecto al retardo judicial en los procesos inquilinarios, éste es debido, a que en la Ley de 1999 no se estableció un proceso legal acorde a la materia, sólo se limitaron a remitir el proceso, al mal llamado Juicio “Breve”, establecido en el Código de Procedimiento Civil.
